Usufructo y nuda propiedad: implicaciones legales y fiscales

Introducción

En el ámbito inmobiliario es muy habitual escuchar los conceptos de usufructo y nuda propiedad, especialmente en herencias, donaciones y operaciones de planificación patrimonial. Sin embargo, muchas personas desconocen qué significan y cuáles son sus efectos prácticos y fiscales.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es el derecho de una persona (usufructuario) a usar y disfrutar un bien que no le pertenece en propiedad plena, obteniendo sus frutos (por ejemplo, habitar una vivienda o cobrar el alquiler de la misma).

• El usufructuario no puede vender el bien, porque no es dueño.
• Sí puede alquilarlo, siempre que respete la finalidad del usufructo.
• Está obligado a conservarlo y devolverlo cuando termine el usufructo.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho de quien es titular de un bien, pero sin poder usarlo ni disfrutarlo mientras exista el usufructo.

• El nudo propietario es el “dueño jurídico”, pero no puede ocupar ni alquilar el inmueble.
• Recupera la plena propiedad cuando se extingue el usufructo (normalmente, con la muerte del usufructuario).

Situaciones más habituales

1. Herencias:
   • Lo más común es que el cónyuge viudo reciba el usufructo de la vivienda familiar y los hijos la nuda propiedad.
2. Donaciones en vida:
   • Padres que donan la nuda propiedad de una vivienda a los hijos, reservándose el usufructo vitalicio para poder seguir usándola.
3. Operaciones patrimoniales:
   • Inversiones inmobiliarias en las que se adquiere solo la nuda propiedad a menor precio, esperando a que se extinga el usufructo.

Implicaciones legales

• El usufructuario puede: usar la vivienda o alquilarla, percibir las rentas y debe pagar gastos ordinarios (IBI, comunidad, reparaciones normales).
• El nudo propietario: no puede usar la vivienda ni alquilarla, asume gastos extraordinarios (grandes reparaciones, derramas estructurales) y recupera la plena propiedad al extinguirse el usufructo.

Implicaciones fiscales

1. En herencias:
   • El viudo paga el Impuesto de Sucesiones por el valor del usufructo.
   • Los hijos pagan por el valor de la nuda propiedad.
   • La valoración se hace según la edad del usufructuario (cuanto más joven, mayor valor del usufructo).
2. En donaciones:
   • Si se dona la nuda propiedad reservándose el usufructo, el donatario paga por el valor de la nuda propiedad.
   • El usufructuario conserva el uso y tributa por rendimientos (p. ej., IRPF por alquileres).
3. En transmisiones:
   • Es posible vender por separado nuda propiedad o usufructo.
   • En la venta conjunta tras la extinción del usufructo, tributa como transmisión de plena propiedad.

Ventajas y desventajas

✅ Ventajas:

• Permite planificar herencias protegiendo al cónyuge viudo.
• Facilita donaciones en vida sin perder el uso del inmueble.
• Puede ser fiscalmente beneficioso en algunos casos.

❌ Desventajas:

• Posibles conflictos entre usufructuario y nudo propietario.
• Limitaciones para disponer libremente del inmueble.
• Puede complicar la venta a terceros.

Conclusión

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