Contrato de Arras Penitenciales: ¿Hasta Qué Punto Obliga? ¿Qué Pasa si Se Rescinde?

Introducción

El contrato de arras es una figura común en la compraventa de inmuebles, especialmente en ciudades como Cáceres y en el resto de Extremadura, donde muchas operaciones inmobiliarias se aseguran previamente con este tipo de acuerdo. Pero, ¿hasta qué punto obliga legalmente? ¿Qué ocurre si una de las partes decide no seguir adelante con la operación? ¿Puede el vendedor negarse a formalizar la compraventa tras firmar arras?.

En este artículo, desde Clara Rey - Abogada, analizamos en profundidad el contrato de arras penitenciales, sus consecuencias legales y qué debes saber antes de firmarlo.

¿Qué es un Contrato de Arras Penitenciales?

El contrato de arras es un precontrato en el que las partes acuerdan la compraventa de un inmueble y entregan una cantidad económica en concepto de señal. Existen varios tipos de arras, pero las más frecuentes en la práctica son las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil.

📌 Las arras penitenciales permiten libertad de desistimiento a ambas partes, pero con penalización.

¿Hasta Qué Punto Obliga el Contrato de Arras Penitenciales?

A diferencia de otros contratos de arras (confirmatorias o penales), las arras penitenciales NO obligan a formalizar la compraventa, sino que permiten a las partes desistir libremente, con las consecuencias pactadas:

• El comprador puede echarse atrás, perdiendo la cantidad entregada como arras.

• El vendedor puede desistir, devolviendo el doble de lo recibido como arras.

🔐 Esto implica que, si una de las partes no quiere continuar, puede hacerlo sin necesidad de justificar causa, asumiendo la penalización.

¿Qué Penalización Se Aplica al Rescindir el Contrato?

✔️ Si rescinde el comprador:

Pierde las arras entregadas. Por ejemplo, si entrega 10.000 €, no se le devuelven.

✔️ Si rescinde el vendedor::

Debe devolver el doble. Es decir, si recibió 10.000 €, tendrá que devolver 20.000 € al comprador.

💡 Importante: Esta penalización solo aplica si el contrato está redactado expresamente como arras penitenciales. Si se trata de arras confirmatorias o penales, las consecuencias serán diferentes y podrían incluso obligar a cumplir el contrato o acudir a juicio.

¿Puede el Vendedor Oponerse a Firmar la Compraventa Después de Firmar el Contrato de Arras?

Sí, puede oponerse si el contrato establece que son arras penitenciales, pero deberá indemnizar al comprador con el doble de la cantidad recibida.

📌 Si el contrato fue firmado y ambas partes acordaron el carácter de arras penitenciales, el vendedor no está obligado a vender, pero tampoco puede incumplir sin consecuencias.

🔍 Ejemplo práctico (en Cáceres):

Una pareja entrega 15.000 € como arras para comprar una vivienda. Si el vendedor decide no continuar con la venta, deberá devolver 30.000 € en concepto de penalización.

¿¿Qué Pasos Debo Seguir si Estoy en Esta Situación?

✅ Si eres comprador y el vendedor se niega a vender:

• Revisa el contrato para confirmar el tipo de arras.

• Exige la devolución doble si son penitenciales.

• Si se niega, puedes reclamar judicialmente.

✅ Si eres vendedor y el comprador se echa atrás:

• Conservas las arras recibidas.

• Puedes volver a poner la vivienda en venta.

¿Por Qué es Fundamental Contar con Asesoría Legal?

Los contratos de arras mal redactados pueden dar lugar a conflictos legales graves, confusión entre tipos de arras, y reclamaciones judiciales innecesarias.

En Clara Rey - Abogada, despacho en Cáceres con experiencia en derecho inmobiliario, te ofrecemos:

✔️ Revisión y redacción segura de contratos de arras.

✔️ Asesoramiento legal completo antes de firmar.

✔️ Defensa legal si alguna parte incumple lo pactado.

Conclusión

El contrato de arras penitenciales no obliga a comprar o vender, pero sí impone penalizaciones si alguna de las partes decide rescindirlo. Es una herramienta útil en el proceso de compraventa, siempre que se use correctamente. Antes de firmar, asegúrate de entender sus consecuencias legales y protégete con ayuda profesional.

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